房屋估价在整个贷款环节中是最重要的一环，因为房屋估价决定了贷款人的借款比率，也是银行考虑放贷最重要因素之一。

很多人对房屋估价是既熟悉又陌生，银行要对抵押物的价值进行评估，来决定和客户共同承担风险的范围。虽然估价报告不能全部体现房屋价值，但是也可以基本反应客观情况。

我用今天的这篇文章来讨论一下大家最为关心的估价报告，基本由三大板块组成。

1 风险评估分析

在估价报告中，风险等级分成5个级别，估价师会根据“地点”、“房产类型”、“环境”、“市场波动”、“整体经济环境”等因素进行风险的预估，风险越低就会对房价估值越好。

通俗的解释就是物业价值的“内因”和”外因“。

Location 通常指物业所在的区域是什么样的住宅区距就业带的距离，周边的交通，购物，学校，医疗是否都齐全，周边的区域的类型，这些因素都归于内因。

外部因素指的是整体的经济环境，市场走向，供需关系等。

举个例子，银行对一些高密度区的估价通常采用保守的策略，就是因为供需关系和市场波动风险。有些新区或者偏远地区的房屋估价不到位，多数是因为基建没有到位，需求指数不高，或者地理位置存在风险，例如离森林较近，处于矿区地质等等，都会对估价产生印象。

2 房屋结构分析

这一部分分析主要围绕着房屋的年龄、户型、内部装修、电器材料等因素对房屋进行评估。

例如，如果您购买的房子刚刚装修，内部装修用的材料较好，房龄较新，那么这套房产在这个区域中估价会较高一些；

相反，房屋破旧，Strata存在问题，没经批准擅自改变房间格局等等，都会影响评估价值。

3 区域历史售价分析

这一部分的分析是整个估价报告里最核心的部分，也是物业价值的指示标。估价师会根据这个区房屋售价历史，再结合房子自身的情况给出估价结论。

通常估计师会采用18个月以内区域的售价历史，所以有些区域的新房估价不高就是被这个因素影响了，因为在同区之内没有过往的交易史，并不是代表房屋不值这个钱。

通过这篇文章，我希望大家对估价有一个最基本的概念。如果在预算有限的情况下，尽量避免一些风险系数较高的物业，这样您的房产成交才可以顺利进行。